資産運用の基礎知識と注意点

安定した不動産投資のポイントを解説/物件タイプ/新築中古

how-to-real-estate-investment

不動産投資には、「ワンルームマンション」に始まり、「一棟買い」や「戸建」など様々なタイプがあります。

予算や運用の計画によっても適している物件は変わってきますが、それぞれの物件にどんな特徴があるのかを知っておくことは非常に重要です。

 

そこで、今回は「ワンルーム」「一棟」「戸建」の3つのタイプに分けてそれぞれの物件の特徴(メリット/デメリット)をまとめていきましょう。

物件タイプ別ポイント

ポピュラーな「ワンルームマンション投資」

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも最もポピュラーで、始めやすい投資の形の一つです。

 

その最大のポイントは「ワンルーム」という最小の物件から始めることで、予算を抑えて少ない自己資金で始めることができる点にあります。

「不動産投資を始めたいけれどそこまでの資金はない」という若い人や、「他でも投資をしているけれど不動産投資にも興味がある」という人に好まれています。

 

ワンルームマンションは、駅近の好立地な物件が多く、いい物件を購入できるチャンスも高いため、コンパクトな面積にもかかわらず高い家賃収入が期待できる点が大きな魅力です。

 

また、投資用ワンルームマンションは、清掃や各種点検、工事など、建物の管理を管理会社に委託している方も多く、仕組みやサービスが行き届いています。

実働がほとんどなく運用することができるため、会社員の方や不動産投資が初めての方でも始めやすく、続けやすいというメリットもあります。

 

一方で、ワンルームの場合、「入居 or 空室」の100-0のため、入居者が見つからない場合、無収入になってしまうというリスクがあります。

 

その他にもいくつかあるワンルームマンション投資のメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

ワンルームマンション投資の特徴

メリット

  • 少ない資金ではじめられる
  • 好立地の物件も比較的手に入りやすい
  • 鉄筋コンクリ―ト構造のマンションは、担保価値が高いため、全額融資を受けやすい
  • 適切な維持管理・修繕を行うことで100年以上持つものもある

デメリット

  • 空室になると、無収入になる
  • 建物の修繕や建て替えを含む意思決定は管理組合の総会において行われるため、自分の思うようにならない場合もある
  • 一般に短期でのキャッシュフローは悪くなりがち

 

憧れの「一棟投資」

一棟投資では一般に、新築物件・中古物件を問わず、投資対象となるアパート、マンションの「土地も含めて一棟を丸ごと」購入します。

その結果、一棟全てが自分の所有物になり、建物の修繕や建て替えといった判断を、全て1人で意思決定できるため、運用をコントロールしやすいという特徴があります。

 

また、一棟丸ごと購入すれば、当然複数の部屋を所有することになるので、部分的な空室ができたとしても収入がゼロになるリスクは非常に小さくなります。

建物が古くなったり、取り壊すことになってしまったとしても、土地の価値は残るため資産性も高いことで知られています。

 

一方で、一棟丸ごと購入できるような物件は、立地条件が良いものばかりではないため、一般的に知識がない方が手を出すと失敗をすることが多いと言われています。

また、一棟投資は、短期でのキャッシュフローは良いとされている一方で、運用していく中で発生する工事費用や管理費用などを考慮すると、長期ではデメリットが多いとも言われています。

 

当然のことながら、規模が大きくなれば、失敗した時の損失も大きくなるため、一般の方にとってはハイリスク・ハイリターンの不動産投資と言えるでしょう。

一棟投資は、いわゆる「土地転がし」のように、数億単位の物件を短期で売買できるような資産家に好まれています。
彼らは、一棟買いを複数並行することで、リスクを分散するのです。

 

一棟投資の特徴

メリット

  • 部屋が複数あるので、収入がゼロになるリスクが極めて小さい
  • 建物が古くなったり、取り壊しても土地が残るため、資産性が高い
  • 一般に、利回りが高く、キャッシュフローが良い
  • 木造建物は減価償却期間が長い(22年)ため、節税効果が高い

デメリット

  • 優良物件を見つけるのが難しい
  • 購入金額が大きいため、物件価格に応じた割合である程度の自己資金が必要になる
  • 金融機関からの融資が下りにくいこともある
  • 大規模修繕工事や建替まで考慮すると、長期での利回りは低い

 

意外と知られていない「戸建投資」

「不動産投資」と聞くと、ワンルームや一棟買いなど、ついついマンション(集合住宅)の話になりますが、実は「戸建物件」を運用する方法もあります。

 

一戸建物件は、ファミリー層、ルームシェア層からの需要が高く、特にファミリー層が入居した場合、入居期間が長くなる傾向があるため、長期的に安定した収入が見込めます。

また、清掃などの管理も不要なため、管理費用を抑えられるといったメリットがあります。

 

一方で、物件が大きくなったとはいえ、「一戸」であることには変わりないため、ワンルームマンションと同様に、空室(空き家)になってしまうと、収入がゼロになってしまうリスクがあります。

どの不動産投資においても重要ですが、購入する際は、立地、間取り、周辺環境などをしっかりと見極める必要があります。

 

また、一戸建ては、投資を目的とした価格設定になっていないことも多いため、成功する難易度が高いと言われています。

賃貸するためにリフォームが必要な物件などは、当初の予定よりも費用がかさむケースもあり、想定ほど利回りが高くならないこともあるので事前にきちんとシミュレーションをすることが重要です。

 

戸建投資の特徴

メリット

  • 入居期間が比較的長く安定した収入が期待できる
  • 清掃等の管理が不要なため費用を抑えられる
  • 自分で住むことも可能

デメリット

  • 条件が悪いと空室期間が長くなる可能性がある
  • 土地を含めて購入するので、多くの自己資金が必要になる
  • リフォーム工事が必要な場合もあり、初期費用がかかることもある

 

戸建投資の豆知識

戸建投資に関しては、現在住んでいる戸建物件を賃貸に出す場合が多く、新規で物件を購入しての運用は、特に都内では、高利回りを期待するのは難しいとされています。

 

物件タイプ別ポイントまとめ

ここまでの内容を一覧でまとめると以下のようになります。

 メリット  デメリット
ワンルーム ・少ない資金ではじめられる
・好立地の物件も比較的手に入りやすい
・100年以上持つものもある
・空室になると無収入になる
・自分の思うようにならない場合もある
・短期でのキャッシュフローは悪い
一棟 ・収入がゼロになるリスクが小さい
・資産性が高い
・キャッシュフローが良い
・節税効果が高い
・優良物件を見つけるのが難しい
・ある程度の自己資金が必要
・融資が下りにくい
・長期での利回りは低い
戸建 ・安定した収入が期待
清掃等の管理が不要なため費用小
・自分で住むことも可能
・空室期間が長くなる可能性がある
・多くの自己資金が必要
・初期費用がかかる(要シミュレート)

 

新築と中古で有利なのはどっち?

物件のタイプについて比較するときに、もう一つポイントになるのが「新築 or 中古」の比較です。

それぞれにメリット・デメリットがあるため一概にどちらが有利と言えるものではありませんが、それぞれの特徴について順に見ていきましょう。

 

新築物件のメリット・デメリット

新築物件は、担保力があり、銀行の評価も高くなるため、物件価格の90~100%の融資が期待できます。

そのため、ほとんど自己資金を必要とせずに投資をはじめることができます。

 

また、管理費や修繕積立金も、積立初期から運用できるので、より計画的に長期運用することが可能です。

新築のマンション経営は、経費計上もできるので税制面でのメリットが高い点も魅力です。

 

一方で、新築の物件の場合、これまでの入居実績といったデータ等がないため、ある程度運用してきた中古の物件と比較して、より手探りのハイリスクな運用になる可能性もあります。

 

中古物件のメリット・デメリット

中古物件は購入価格が新築の物件より安値であり、より小規模の投資をしやすいという特徴があります。

また、物件自体の価格を抑えた分をリフォームなどに回しやすいので、オーナーが管理・運用にこだわれるのが魅力です。

 

一方で、中古物件の場合、耐用年数が失われていることから銀行の評価が低くなる傾向にあります。

物件価格の50~70%程度の融資に留まるケースが多くなるため、自己資金を多く準備する必要があります。

 

また、中古物件は、計画通りに積立金が積み立てられていなかったり、当初の管理費を低く設定しており、物件によって管理費の見直しや、それに伴う住民との調整などが必要になることもあります。

中古物件を購入する際は、修繕計画や履歴の進捗状況に関してもしっかりと確認しておくことが重要です。

 

新築 or 中古物件ポイントまとめ

新築/中古物件のポイントをまとめると以下のようになります。

 メリット  デメリット
新築 ・銀行からの融資が期待できる
・初期費用を抑えられる

・管理費等も含めて、計画的に運用しやすい
・税制面でのメリットも大きい
・実績やデータがない
・中古より物件価格が高い
中古 ・物件価格が安価
・こだわった管理、運用が可能
・ある程度の自己資金が必要
・これまでの運用について確認が必要

 

総じると、新築物件の方が、自己資金も抑えられ管理等の手間もかからないため、初めて不動産投資をするような方に向いています。

 

一方で、より自由度・難易度の高い中古物件は、オーナーの手腕にその成否が問われているため、ある程度経験を積んだ人に向いています。

 

不動産で計画的に運用するために

不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

資金に余裕のある方や、すでに不動産投資の経験がある方、節税ニーズの高い方には、一棟系の不動産購入がおすすめですが、「最初から一棟購入はちょっと不安…」と思われる方は、まずは参入しやすいワンルームマンション投資からスタートして、徐々に運用を拡大していくのもとても良いと思います。

 

不動産投資に一概に正解はないため、あなたのライフスタイルやワークスタイル、今後の人生設計に合わせて、最適な不動産物件を選択してください。

 

不動産投資には、様々な知識が必要です。

物件の情報はもちろん重要ですが、それ以外にも税制等を考慮して運用計画を立てたり、管理、諸手続きなど、不動産の売買・管理には様々な専門的な知識が必要になります。

 

自身で不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーや勉強会に出席して知識を蓄えるのも有効ですが、少しでも不安に思うのであれば、まずは総合不動産投資コンサル会社森商事合同会社までご相談ください。

 

森商事合同会社では、ただ単に物件を紹介するだけでなく、年齢や年収、貯蓄額などを総合的に考慮して最適な物件をご提案します。

また、物件の紹介に留まらず、

  • 運用計画の見積もり(ローン設計)
  • 各種手続きのフォロー(税理士など専門家の紹介)
  • 購入後の維持・管理(工事業者、賃貸管理会社の紹介)
  • 物件の売却

まで、総合的にサポートいたします。

 

不動産投資についてお困りでしたら、ぜひお気軽に弊社までご相談ください!

▼ 森商事合同会社へのお問い合わせはこちら ▼